Stocknews.ch: Patrick Frost, CIO führte im Gespräch mit der SonntagsZeitung (27.11.2011) aus, die Swiss Life habe Mühe gute und sichere Anlagen zu finden. Ist diese Aussage ausschliesslich auf die Anlageklasse 'europäische Staatsanleihen' bezogen?
 
Swiss Life: Im Gespräch mit der SonntagsZeitung äusserte sich Swiss Life Group CIO Patrick Frost zum allgemeinen Anlageumfeld und bezeichnete dieses als anspruchsvoll. Dabei ist Patrick Frost insbesondere auch auf die Eigenheiten des Schweizer Marktes für Staatsanleihen eingegangen: Der Markt für Schweizer Staatsanleihen ist sehr klein und es ist deshalb besonders schwierig, langlaufende Staatsanleihen zuzukaufen. In diesem Zusammenhang kann von einem gewissen Anlagenotstand gesprochen werden.
 

Stocknews.ch: Nebst vielen Herabstufungen seitens der Rating-Agenturen gibt es auch Länder, deren Rating auch in der Krise beständig sind, oder sogar steigen (s. Brasilien). Gibt es in den BRIC-Staaten für die Swiss Life nicht geeignete Möglichkeiten auch (viel) Geld zu investieren?
 
Swiss Life: Fremdwährungsanleihen sind ein wichtiger Teil unserer Anlagen. Gerade  auch deswegen, weil im Gegensatz zur Schweiz lange Laufzeiten zu finden sind.
 
Swiss Life investiert auch in Emerging Markets, bspw. in Brasilien. Allerdings sind Anlagen in Emerging Markets auch mit erheblichen Risiken behaftet, bspw. Zahlungsausfälle (Ecuador, Argentinien, Uruguay, etc), Währungsrisiken (bedingt durch unsere vollständige Absicherung im Falle von Emerging Markets sehr teuer), etc. Des Weiteren sind diese Märkte sehr klein, haben häufig nur kurze Laufzeiten und unterliegen steuerlichen und anderen Restriktionen. Ausserhalb der Eurozone bevorzugen wir daher Anlagen in Kanada, Australien, UK oder auch USA.
 

Stocknews.ch: Viele Dividenden generierende Qualitäts-Aktien sind gemäss den Aussagen gewisser Value-Investoren (Tweedy, Browne) gegenwärtig zu vernünftigen Preisen zu haben. Ist es momentan einfach für Swiss Life Anlageobjekte in dieser Anlageklasse (Aktien) zu finden?
 
Swiss Life: Unsere Investitionen in Aktien beruhen auf einem Top Down Ansatz, sind makroökonomisch unterlegt und breit über liquide Indices diversifiziert.
 
Wir sind ebenfalls der Meinung, dass Aktienmärkte momentan grundsätzlich attraktiv bewertet sind – nicht nur das Value Segment. Allerdings ist die Aussagekraft von Bewertungsmodellen letztendlich immer nur so gut wie die Qualität der Inputfaktoren, typischerweise die zukünftige Gewinnentwicklung. Diese erwartete Gewinnentwicklung ist durch die aktuelle Finanzkrise mehr denn je mit enorm hoher Unsicherheit behaftet. Vor diesem Hintergrund ist die Suche nach geeigneten Anlageobjekten derzeit anspruchsvoller. Hinzu kommt, dass sich Bewertungen schlecht als Timing Indikator eignen.
 

Stocknews.ch: Immobilien werden gemäss den Aussagen von Herrn Patrick Frost immer noch als attraktiv genannt. Ist Swiss Life der Ansicht, dass sich die Kommentare der SNB, FINMA bezüglich Überhitzung nicht auf solche Immobilien richten, wie sie die Swiss Life kauft?
 
Swiss Life: Ja, Swiss Life ist dieser Ansicht. Die Kommentare von SNB und FINMA bezüglich Überhitzung betreffen hauptsächlich den Markt für privat genutztes Wohneigentum an ausgewählten Lagen. Swiss Life investiert im Schweizer Immobilienmarkt in Renditeliegenschaften im Wohn- Büromarktsegment ab einem Anlagevolumen von rd. CHF 20 Mio. pro Einzelobjekt. In diesen Segmenten stellen wir keine Überhitzungstendenzen fest.

Stocknews.ch: Würde die Rendite der Swiss Life Wohnhäuser (ab 20 Mio. Einzelobjekt) nicht auch negativ tangiert, sollte eine Abkühlung eintreten? Oder wie würden Sie erklären, wie und warum die grossen Wohneinzelobjekte von Überhitzungen verschont werden in einem Abkühlungsszenario? (War dieses Phänomen z.B. bereits in den USA feststellbar?)

Swiss Life: Bei Immobilien ist die Netto-Cash-Flow-Rendite massgebend; die sog. Wertänderungsrendite spielt eine zweitrangige Rolle. Das heisst: Solange sich die Mietzinseinnahmen nicht drastisch ändern (z.B. hohe Leerstände wegen fehlender Nachfrage), bleibt auch die Cash-Flow-Rendite stabil; unabhängig davon, wie sich die Zinslandschaft verändert.

Bei einem Zinsanstieg würden durch die Anpassung der Diskontierungssätze die Liegenschaftsbewertungen abnehmen. Dies entspräche einer negativen Wertänderungsrendite. Wenn die Mietzinseinnahmen dabei aber stabil blieben, verbessert sich in diesem Szenario gleichzeitig die Netto-Cash-Flow-Rendite.


Stocknews.ch: Gibt die Swiss Life bekannt wie hoch der Büroanteil und wie hoch der Wohnanteil ihres Immobilienportfolios ist?

Swiss Life: Die aktuelle Aufschlüsselung* des Immobilienportfolios von Swiss Life: 40% reine Wohnliegenschaften, 27% reine Büroliegenschaften, 23% Gemischtgenutzt, 8% Retailflächen und 2% Diverses.
 

* Investorenpräsentation  (Seite 55)

Wir danken Florian Zingg, Mediensprecher, Swiss Life, für diese Ausführungen