Wohnfläche in m² pro Person (ohne 2. Wohnungen)¹

Stocknews.ch: Gemäss der Grafik (siehe oben) sind Eigentümer, die ihre eigene Wohnung bewohnen, mit der Wohnfläche 20-30% über dem, welche die Genossenschafter jeweils zum gleichen Zeitpunkt benötigen. Der Unterschied zwischen Wohnfläche für Mieter und Genossenschafter ist um die 10%-15%. Die Entwicklung über 3 Jahrzehnte lässt zudem den Schluss zu, dass die gemeinnützigen Wohnflächen im gleichen Verhältnis wachsen wie die der Mieter. Die Fläche der Mieter vor 10 Jahren entspricht der heutigen Fläche bei Genossenschaftern. Die Wohnfläche der Eigentümer von 1980 ist gleich hoch wie die der Genossenschafter von 2000. Die Genossenschafter folgen also den Normen der Eigentümer, jedoch mit einem Verzug von 20-30 Jahren und einem in letzter Zeit grösser werdenden Abstand?

Ernst Hauri: Die Daten aus der Vergangenheit können in der Tat so interpretiert werden. Es muss aber nicht heissen, dass die Entwicklung so weitergeht. Momentan ist zu beobachten, dass sowohl generell auf dem Mietwohnungsmarkt wie auch im genossenschaftlichen Sektor wieder eher kleinere Wohnungen gebaut werden.

Stocknews.ch: Werden kleinere Wohnungen oder kleinere Wohnflächen pro Person gebaut, oder beides?

Ernst Hauri: Es gibt laut Fachleuten offensichtlich einen Trend, dass wieder vermehrt Wohnungen mit geringerer Zimmerzahl gebaut werden. Dies gilt v. a. für den Mietwohnungsbau, wo Wohnungen mit vier, fünf oder mehr Zimmern schlechter vermietet werden können, weil diese in Konkurrenz stehen zu den Eigentumswohnungen dieser Grösse, die aufgrund der momentanen Finanzierungsbedingungen auch nicht unbedingt teuerer sind als grosse Mietwohnungen. Ob effektiv kleinere Zimmer erstellt werden, was sich ja dann allenfalls auf die Wohnfläche pro Person auswirken könnte, kann ich nicht sagen.

Stocknews.ch: In Zürich wurde am 27. November 2011 über „Bezahlbare Wohnungen“ abgestimmt. Die Abstimmenden votierten klar für die Vorlage. Ein Entscheid, welcher nur Vorteile hat?

Ernst Haur: Bei der städtischen Vorlage „Bezahlbare Wohnungen für Zürich“ handelt es sich um eine Absichtserklärung, d. h. bis 2050 soll der Anteil der gemeinnützigen Wohnungen auf einen Drittel erhöht werden. Wie das geschehen soll, ist vorerst noch sehr offen.

Stocknews.ch: Macht es Sinn einen Mindestanteil an gemeinnützigen Wohnungen festzulegen?

Ernst Hauri: Mindestanteile von gemeinnützigen Wohnungen oder Quoten für preisgünstige Wohnungen bei Einzonungen sind mögliche raumplanerische Massnahmen, die heute an verschiedenen Orten im Gespräch, aber fast noch nirgends umgesetzt sind. Die Diskussion stützt sich vielfach auf die Publikation „Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus mit raumplanerischen Mitteln aus dem Jahre 2010, die Sie unter diesem Link finden.

Stocknews.ch: Wie gross ist der Unterschied zwischen Mietpreisen der gewinnorientierten und den gemeinnützigen Wohnbauträgern?

Ernst Hauri: Der Unterschied zwischen Mietpreisen der gewinnorientierten und den gemeinnützigen Wohnbauträger liegt bei rund 20% gemäss der Gebäude- und Wohnungszählung 2000. Neuere Zahlen gibt es nicht.

Stocknews.ch: In der Stadt Zürich ist gemäss der Werbung für die Volksinitiative „Für mehr bezahlbaren Wohnraum“ der Unterschied 25-30%. Sind solche regionale Unterschiede in der von Ihnen erwähnten Studie aufgeführt, oder stützen sich die Initianten auf andere Daten?

Ernst Hauri: Wir meinen, dass sich die SP auf die gleichen Daten stützt, nämlich auf die Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung 2000 (neuere Daten zu den gesamtschweizerischen Mietpreisen gibt es nicht). Sie finden entsprechende Daten in der Publikation „Genossenschaftlich wohnen“ aus dem Jahre 2004 unter diesem Link (Seite 41 folgende finden Sie vergleichende Angaben zu den Mietpreisen in den Kantonen und in ausgewählten Städten). Dabei wird deutlich, dass die Mietzinsdifferenz regional unterschiedlich ist.

Stocknews.ch: Haben die Mieter gemeinnütziger Wohnräume Nachteile in Kauf zu nehmen? Muss bspw. damit gerechnet werden, dass man die Anteilsscheine nicht mehr vollumfänglich zurückerhält und deswegen in der Flexibilität i.S. Umzüge eingeschränkt ist?

Ernst Hauri: Bei den meisten Genossenschaften handelt es sich um „Mitgliedergenossenschaften“, d.h. die Miete einer Wohnung setzt die Mitgliedschaft in der Genossenschaft voraus. Um Mitglied zu werden müssen in der Regel „Anteilscheine“ gezeichnet werden, die das Eigenkapital der Genossenschaft ausmachen. Bei älteren Genossenschaften beträgt dieses „Anteilscheinkapital“ meist wenige Tausend Franken, bei jüngeren Genossenschaften, die in der Regel kaum Eigenkapital haben, kann dieser Betrag aber auch bis etwa 30‘000 Franken gehen. Allerdings sind mir keine Fälle bekannt, wo dieses Anteilscheinkapital bei einem Auszug aus der Wohnung nicht mehr zurückbezahlt wird. Insofern ist in der Regel die Flexibilität nicht beeinträchtigt. Unterschiedliche Regelungen bestehen dahingehend, ob und in welchem Ausmass das einbezahlte Eigenkapital verzinst wird und zu welchem Zeitpunkt es ausbezahlt werden muss (Gleich nach Auszug aus Wohnung, innerhalb des nächsten halben Jahres, etc.).

Stocknews.ch: Werden beim Vergleich der Wohnungspreise von Genossenschaften i.V. zu regulären Mietwohnungen die oben erwähnten Einkaufssummen mitberechnet oder muss man davon ausgehen, dass die Statistiken diesen Effekt ausklammern?

Ernst Hauri: Bei den statistischen Angaben handelt es sich ausnahmslos um die Mietpreise, das Anteilscheinkapital bzw. die „Einkaufssumme“ ist dabei nicht berücksichtigt.

Wir danken

Dr. Ernst Hauri, Direktor
Eidgenössisches Volkswirtschaftsdepartement EVD
Bundesamt für Wohnungswesen BWO

für diese Ausführungen